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Orientação para compradores de lotes

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A alegria de comprar um lote

Comprar um lote para a construção da própria casa envolve um projeto que se desdobra em alegria. Imóvel é moeda forte! O comprador não erra ao investir num bem de raiz, um investimento autêntico, a consolidação de um sonho, em que a família se desenvolve. Quem compra lote, no entanto, deve tomar alguns cuidados básicos, garantindo segurança, como demonstramos nesta edição.

A AELO, por ser uma entidade representativa de empresas de loteamento e desenvolvimento urbano, procura unir o setor produtivo na busca de soluções para os problemas que afetam diretamente seus associados. Mas não apenas os produtores e vendedores de lotes procuram esta associação: o mercado consumidor também deve ser atendido. Tem sido expressivo o número de compradores de lotes que recorrem ao nosso site na internet ou telefonam para a sede, procurando orientação sobre como evitar os riscos no momento de fechar negócio por áreas em que pretendem construir suas moradias. Em geral, a Secretaria da entidade procura responder a todas as indagações. Mas, quando se trata de uma questão mais complexa, é acionado o Conselho Jurídico, em que os advogados estudam cada caso e providenciam a resposta.

O Conselho Jurídico, criado em 2008, integrado por seis advogados, foi homenageado pela Diretoria da AELO na última sexta-feira, dia 9, com um almoço de confraternização de fim de ano, em São Paulo, como agradecimento pelo eficiente trabalho ao longo de 2016.

Assim como ocorre em qualquer outro setor de atividade econômica, o ramo imobiliário conta com empresas idôneas, mas é também atingido pela presença de uma ou outra empresa que não segue as regras básicas. Como associação interessada em combater irregularidades, a AELO possui um código de ética e mantém o serviço “Disque Denúncia”, pelo qual as pessoas podem comunicar casos concretos de desrespeito à Lei n.º 6766/79, que regulamenta o parcelamento do solo no País, e eventual desvio de conduta na comercialização de loteamentos. O telefone (11) 3289-1788 e o site da AELO estão à disposição para as denúncias, que acabam sendo enviadas para o Ministério Público.

Em 2017, duas importantes iniciativas da AELO na defesa do conceito dos empreendedores de parcelamento do solo e na proteção aos direitos dos consumidores estarão completando 15 anos: o convênio com a Fundação Procon-SP, órgão da Secretaria da Justiça do Estado de São Paulo e a criação do Selo de Regularidade de Aprovação (SRA). Ambas ocorreram na gestão do então presidente Roland Philipp Malimpensa (2001-2005) e envolveram parcerias com várias instituições.

Esta edição do Boletim “AELO Informa”, que fica à disposição do público em nosso site, se destina a ressaltar detalhes dos cuidados da AELO para a proteção do mercado consumidor e para zelar pelo nome dos verdadeiros empreendedores de parcelamento do solo – os bandeirantes do Brasil moderno.

O atual presidente da AELO, Caio Portugal (foto), também vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, era diretor de Relações Institucionais da AELO em 2002, na gestão do presidente Roland Philipp Malimpensa e do vice Luiz Eduardo de Oliveira Camargo. Naquela ocasião, ele participou do fechamento do acordo de intenções com o Procon-SP e das negociações pelo SRA ao lado dos demais membros da Diretoria, dos Conselhos da entidade, do advogado Luís Paulo Germanos e do professor Vicente C. Amadei.
Caio Portugal explica que a AELO possui um Código de Ética (à disposição dos interessados no site) e que tem sido rigorosa na preservação da imagem das empresas de parcelamento do solo: “Desde sua criação, há 35 anos, a AELO vem lutando pela credibilidade do setor, ao lado de entidades parceiras, como o Secovi-SP, o SindusCon-SP e, no âmbito nacional, com a CBIC. A satisfação dos nossos clientes compradores de lotes é uma meta constante”.
O acordo com o Procon-SP foi assinado na sede daquele órgão, em 2002, pelos presidentes Roland Philipp Malimpensa, da AELO; Romeu Chap Chap, do Secovi-SP, e Arthur Queresma, do SindusCon-SP.

selo-de-regularidade-de-aprovacaoO Selo de Regularidade de Aprovação (SRA), lançado em 2002, é resultado de prolongados estudos e de busca de parcerias. O presidente da AELO, Caio Portugal, explica que essa iniciativa de nossa entidade logo tornou-se um sucesso, tendo adesões de loteadores porque é algo que impõe respeito e credibilidade; “O apoio de órgãos oficiais foi fundamental para que o Selo se tornasse uma realidade. O Governo do Estado de São Paulo anunciou a adesão à nossa iniciativa, por meio do então secretário da Habitação, Barjas Negri. Por sua vez, o Graprohab confirmou irrestrito apoio, assim como o Procon-SP.”

Quando do planejamento do Selo, diretores da AELO ouviram também o Ministério Público Estadual, a Anoreg, a Associação Paulista de Municípios (APM), o Secovi-SP e o Creci-SP.

Hoje, na hora de comprar em um loteamento, além de saber da idoneidade dos empreendedores, é importante conhecer a real situação do loteamento desejado. Afinal, o comprador quer tranquilidade, com máximo de segurança.

Foi pensando nisso que a AELO desenvolveu e apresentou o SRA – Selo de Regularidade de Aprovação.

O SRA atesta a regularidade do loteamento, desde as aprovações junto a órgãos públicos até o alvará de aprovação da Prefeitura Municipal e respectivo Registro de Imóvel competente.

O SRA garante:

  • A existência de um cronograma de obras aprovado pela prefeitura local e respectivo instrumento garantidor do cumprimento dessas obras.
  • Que o empreendimento recebeu o licenciamento ambiental.
  • Que o empreendimento será dotado de toda infraestrutura exigida pela prefeitura municipal local, conforme cronograma de obras aprovado.
  • Que o empreendimento foi projetado, planejado, aprovado e anuído por órgãos controladores de desenvolvimento urbano:

- Prefeitura municipal local;
- Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo) e seus respectivos componentes;
- Procuradoria Geral do Estado;
- Secretaria Estadual de Habitação do Governo do Estado de São Paulo;
- Secretaria Estadual do Meio Ambiente do Governo do Estado de São Paulo;
- Sabesp – Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo;
- Companhias energéticas;
- Cetesb;
- Comgas;
- Secretaria Estadual da Saúde do Governo do Estado de São Paulo;
- Registro de Imóveis da Comarca local.
- Que o empreendimento está de acordo com a Lei Federal n.º 6.766/79.
- Que o contrato-padrão do empreendimento certificado está de acordo com o termo de conduta institucional firmado entre a AELO, Secovi-SP, Secovi-SP, SindusCon-SP e Procon-SP.

Esse selo certifica que o empreendimento está legalizado, com a documentação de acordo com as normas-padrão estabelecidas, e pode ser comercializado, propiciando ao comprador todas as condições de escolher e adquirir o seu lote. No entanto, há empreendimentos que, mesmo não tendo requerido o SRA à AELO, oferecem garantias. Para tanto, vale a pena saber como são os golpes que mais ameaçam os consumidores.

O comprador de lote deve ficar atento quanto aos riscos mais comuns, conforme alerta a AELO. São estes:
1 – Vender terrenos com promessa de regularização posterior
é o golpe mais primário que existe, tanto no Estado de São Paulo quanto em outros Estados. É também o mais usado pelos estelionatários. Não existe produto que possa ser vendido sem ter sua existência assegurada. Por exemplo: um carro só pode ser vendido se estiver pronto e legalizado para a venda. A fábrica não pode vender, a concessionária não pode vender e o comprador não pode comprar. O mesmo princípio é válido para o caso de loteamentos.
2 – Vender partes de terrenos ainda não desmembrados. A chamada fração ideal de terreno não é algo que possa ser vendida, pois não se vende um pedaço indeterminado de terreno. Não é uma operação legal, nem regular. Terrenos não desmembrados não existem de fato, nem de direito. Também não existe possibilidade de se cumprir a promessa de regularização posterior, pois a lei não permite tal artifício.
3 – Vender lotes em empreendimentos ainda não aprovados pela prefeitura? Isso não existe! O lote a ser vendido só existe quando está registrado em cartório. Antes disso, é apenas um pedaço de terra sem lugar determinado. Mesmo com a promessa de regularização posterior, nada garante que o comprador seja o proprietário do lote citado. A lei só permite a venda de lotes registrados em cartório.
4 – Vender lotes em empreendimentos ainda não registrados em cartório
Esse golpe é muito comum, pois o estelionatário promete o registro em pouco tempo. O que aparenta ser verdade pode ser um grande transtorno para o comprador, pois o cartório pode negar o registro e não acontece o desmembramento. O cartório dá existência legal ao lote. Antes disso, é golpe. Mesmo com a promessa de regularização posterior, nada garante que o comprador seja o proprietário do lote. Insistimos: a lei só permite a venda de lotes registrados em cartório.
5 – Vender lote em empreendimentos em região de manancial. Isso é possível, desde que o loteamento esteja corretamente licenciado, seguindo a legislação complementar pertinente. Porém, é importante o comprador ficar atento, pois, havendo irregularidade concreta, o mais provável é a perda de dinheiro e do sossego, pois a área deverá ser desocupada como manda a Lei Federal n.º 9.605/98, que pune os crimes ambientais. Infelizmente, em grandes cidades, como as da região metropolitana de São Paulo, houve casos de governantes tolerantes com a invasão de área de mananciais, casos das Represas Guarapiranga e Billings. A construção de moradias irregulares naquelas áreas acarretou graves problemas não só para os compradores dos imóveis quanto para o poder público.

Os loteadores representados pela AELO mantêm um convênio informal com o Ministério Público Estadual para encaminhamento de denúncia contra os estelionatários, que lesam a população. O resultado é extremamente significativo e mostra que a preocupação com a defesa do consumidor deve estar presente a todo o momento. Devido a essa preocupação com a base legal, vários golpistas foram processados e levados aos tribunais.
O Disque-Denúncia, (11) 3289-1788, pode se acionado de qualquer parte do Brasil, que a denúncia será encaminhada para a possível abertura de processo. Mas este detalhe é importante: a denúncia deve ser baseada em documentos, que serão encaminhados aos promotores. O sigilo é garantido até a abertura do processo contra os estelionatários. Toda a reclamação precisa ter documentação para fundamentar legalmente a ação aberta pelos promotores contra aqueles que enganam os cidadãos.
Documentos obrigatórios a serem analisados para a legalidade de um empreendimento:
1. Cópia autenticada do alvará ou decreto de aprovação emitido pelo competente Poder Público Municipal;
2. Matrícula individualizada do lote junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, e atualizada, para que seja conferido se existe alguma hipoteca, arresto, ou coisa que o valha pendente sobre o referido lote;
3. Constatação das obras executadas, mediante comparação do lote in loco, em detrimento do alvará acima referido, bem como do cronograma aprovado junto à prefeitura municipal;
4. Caso a aprovação tenha ocorrido na vigência do Graprohab, verificar o certificado de aprovação;
5. Certidão atualizada dos tributos municipais, quais sejam: IPTU e taxas de limpeza e conservação. Tal certidão deve ser emitida pela prefeitura no competente departamento de tributação.