Boletim Online
Informativo Periódico
Ano XVI – N.º 652
São Paulo, 08 de junho de 2017
Destaques desta edição:
Especial: Radar dos Loteamentos
Nesta edição especial do “AELO Online”, apresentamos uma completa pesquisa sobre os relatórios do Graprohab, Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo, em 2016 e uma comparação com os anos anteriores. Além das informações contidas neste boletim, os interessados podem ter acesso também ao completo relatório do Graprohab no site da AELO, em que aparece a lista de todos os empreendimentos aprovados em 2016, município por município. É só acessar www.aelo.com.br e clicar no link “Mercado”, onde estão todos os relatórios do órgão de 2010 a 2016, e escolher o ano desejado, ou clique aqui.
O presidente da AELO, Caio Portugal, ressalta que, após o auge de 2014 em número de projetos protocolados no Graprohab, houve queda em 2015, tendência que prosseguiu em 2016 por reflexo da crise política e econômica do País.
O Graprohab foi instituído pelo Decreto Estadual 33.499/1991, por sugestão da AELO e do Secovi-SP, e reestruturado pelo Decreto Estadual 52.053/2007. O órgão tem o objetivo de centralizar, agilizar e organizar os procedimentos administrativos para o licenciamento de projetos habitacionais no âmbito estadual. Agradecemos ao professor Vicente C. Amadei, diretor da Vice-Presidência de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, e ao Departamento de Economia do Secovi-SP pelas informações apresentadas, e também ao diretor de Meio Ambiente da AELO, Ronaldo Lucas Brani, atuante nas reuniões do órgão e nos encontros do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU). Na foto, em reunião do CDU, o professor Vicente é o quarto da esquerda para a direita, que começa com Elias Zitune, Ciro Scopel e Caio Portugal. Depois de Vicente, aparecem Claudio Bernardes e Lair Krähenbühl.
O Graprohab é um colegiado composto por Sehab (Secretaria da Habitação); Cetesb (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo); Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo); Emplasa (Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano) e DAEE (Departamento de Águas e Energia Elétrica).
Estão sujeitos à aprovação pelo Graprohab os seguintes projetos habitacionais:
• Projetos de loteamentos com fins residenciais;
• Projetos de conjuntos habitacionais, com abertura ou prolongamento de vias públicas;
• Projetos de desmembramentos para fins habitacionais, que resultem em mais de dez lotes não servidos por infraestrutura (saneamento, energia elétrica etc.);
• Condomínios residenciais horizontais ou mistos (horizontal e vertical) com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50 mil m²; ou condomínios verticais que não sejam servidos por redes de água, coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública.
A AELO e o Secovi-SP participam das reuniões, por meio de seus representantes, Vicente C. Amadei e Ronaldo Lucas Brani, que acompanham e tabulam mensalmente os projetos que são protocolados, analisados e aprovados pelo Graprohab.
Projetos protocolados no Graprohab
Em 2016, deram entrada para análise do Graprohab 741 projetos, volume 5% inferior ao total de protocolos registrados em 2015 (778), que já havia apresentado queda de 7% em relação ao ano anterior.
Os projetos de condomínios tiveram crescimento de 21%, quando comparado ao ano de 2015. Mas, apesar da alta, a quantidade de projetos ainda é pequena, de 85, o que corresponde a 11,5% do total. A maior participação continua sendo dos loteamentos, com 87% dos protocolos registrados em 2016.
Loteamentos: Projetos protocolados
No ano de 2016 foram protocolados para análise do Graprohab 644 projetos de loteamentos, quantidade 7% inferior ao volume registrado em 2015. Entretanto, no número previsto de lotes, houve um pequeno aumento em 2016, com 186,4 mil lotes protocolados ante os 186,2 mil de 2015.
De 2010 a 2016, foram analisados 4.265 projetos de loteamentos, que somaram 1,2 milhão de lotes previstos. Em média, foram 609 projetos e 172,3 mil lotes protocolados por ano.
Ranking: Rio Preto em primeiro lugar
Em 2016, o município que registrou o maior número de lotes protocolados no Estado de São Paulo foi São José do Rio Preto, com 7.902 lotes previstos em 14 projetos de loteamentos.
Em segundo lugar no ranking, aparece Cotia, com 5.358 lotes previstos em 10 projetos, seguido por Campinas (4.490 lotes em oito projetos), Mogi-Mirim (3.979 lotes em 14 projetos) e Limeira, com 3.529 lotes previstos em 10 projetos de loteamentos. A seguir, surgem Salto, Indaiatuba e Sertãozinho, com 7; São José do Rio Pardo e Charqueada, com 6,
Os dez municípios do ranking concentraram 22% dos lotes protocolados no Estado em 2016.
Loteamentos analisados nas reuniões
Nas reuniões semanais do colegiado, os projetos protocolados são analisados e podem ser aprovados, indeferidos, receber solicitação de prorrogação de prazo para análise ou receber exigências técnicas dos órgãos membros do grupo. Após o aumento de 25% no total de análises feitas nas reuniões do Graprohab em 2015 quando comparado com 2014, houve queda de 8% na quantidade de projetos analisados em 2016. O resultado pode ser atribuído à redução na quantidade de protocolos de novos projetos, devido ao momento econômico brasileiro. Em 2016, foram emitidas 658 exigências técnicas, volume 11% inferior ao registrado em 2015. A maior redução, em termos percentuais, foi na quantidade de projetos aprovados, com variação de -14% em relação a 2015.
Exigências técnicas por órgão emissor
Em 2016, foram apontadas 1.286 ocorrências em projetos de loteamentos analisados nas reuniões do Graprohab, quantidade 6% inferior ao registrado em 2015 (1.362), considerando que o projeto pode receber exigências técnicas de mais de um órgão por reunião. A diferença deste número para a tabela anterior (658) é explicada por exigência de mais de um órgão na mesma reunião do colegiado. A Secretaria da Habitação e a Cetesb emitiram a maior quantidade de exigências técnicas no ano, com 538 cada (84 % do total), seguidas pela Sabesp com 104 (8%), DAEE com 56 (4%) e, por fim, a Emplasa com 50% exigências técnicas (4%).
Loteamentos: Projetos aprovados
O Graprohab aprovou 460 projetos de loteamentos, o que representa uma queda de 14% em relação ao total aprovado em 2015 (537). Dos projetos aprovados em 2016, estima-se que 133,2 mil lotes sejam ofertados, redução de 12% quando comparado à quantidade de lotes aprovados em 2015. De 2010 a 2016, o colegiado aprovou 3.258 projetos de loteamentos, que somaram 917,9 mil lotes previstos no Estado de São Paulo – média de 465 projetos e 131,1 mil lotes aprovados por ano. Cabe ressaltar que a quantidade de lotes é estimada, uma vez que a estatística considera os dados dos certificados de aprovação do Graprohab, e nem todos são enviados para o levantamento. Para que esta lacuna não afetasse o total e para tornar a série histórica comparável, foram utilizados os dados da quantidade de lotes do projeto original para os empreendimentos aprovados cujos certificados não foram enviados.
Entre os aprovados, Ribeirão em 1.º
Ribeirão Preto liderou o ranking de municípios em termos de quantidade de lotes aprovados em 2016, com 9.023 lotes distribuídos em seis projetos. O segundo município com mais aprovações foi São José do Rio Preto, com 5.855 lotes previstos em oito projetos, seguido por Araraquara (3.063 lotes em oito projetos), Mogi-Mirim (3.015 lotes em seis projetos) e Votuporanga, com 2.980 lotes previstos em cinco projetos. Os dez municípios do ranking concentraram 26% dos lotes aprovados no Estado em 2016, com 57 projetos aprovados e um total de 35,2 mil lotes.
Em sete anos, o recorde de Rio Preto
Considerando os últimos sete anos (2010 a 2016), São José do Rio Preto foi o município com o maior número de loteamentos aprovados no Estado de São Paulo. O Graprohab aprovou 74 projetos na cidade, totalizando 38,8 mil lotes previstos, uma média de 5,5 mil lotes por ano. Os dez municípios com mais lotes aprovados no período somaram 173,3 mil lotes previstos em 407 projetos, o que representa 19% do total de aprovações no Estado de São Paulo nos sete anos, de 917,9 mil unidades. A seguir, aparece o município de Ribeirão Preto, seguido de Piracicaba, Indaiatuba, Araraquara, Franca, Marília, Sorocaba, Barretos e Votuporanga.
Loteamentos: Período de aprovação
Os empreendimentos demandam um longo período para análises de viabilidade legal e econômica, preparação do projeto e da documentação, antes de serem protocolados no colegiado. Nas estatísticas do quadro a seguir, foram considerados somente os prazo entre a data do protocolo e de sua aprovação. O Graprohab conta com um cronograma estabelecido para análise dos diversos órgãos, mas, dependendo da complexidade do projeto, o prazo pode ser dilatado a partir de solicitação de prorrogação, de exigências técnicas ou de reabertura de processos. Dos projetos aprovados em 2016, apenas 11% foram analisados em menos de 90 dias, tempo limite para manifestação do colegiado. Em 2015, foram 16%. A grande maioria, 68%, levou de 91 a 360 dias entre a data do protocolo até a aprovação. Apenas 96 projetos (21%) demoraram mais de 360 dias para serem aprovados.
Jornal “AELO Informa” focalizará o tema
A edição n.º 106 do jornal “AELO Informa” já está sendo preparada e deverá focalizar, entre outros temas, o Radar do Graprohab, além de uma entrevista do presidente da AELO, Caio Portugal, sobre o panorama atual do parcelamento do solo. O jornal, que teve o número de páginas aumentado de 12 para 16, está em condições de acolher os anúncios de empresas interessadas em espaço. As informações podem ser obtidas junto à Agência MRichards, com Alessandra, até 30 de junho: alessandra@mrichards.com.br.
Reunião do CDU, dia 21, será às 12 h
Importante: a próxima reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano (CDU) está confirmada para 21 de junho, porém para as 12 horas, meia hora mais cedo que o horário habitual, já que haverá apresentações especiais de grande importância para os empreendedores. O encontro será na sede do Secovi-SP, à Rua Dr. Bacelar, 1.43, Vila Mariana, São Paulo. Estacionamento na Rua Luís Góis, 2.100. Os interessados deverão fazer inscrição até 19 de junho pelo telefone da AELO, (11) 3289-1788 ou pelos emails aelo@aelo.com.br ou secretaria@aelo.com.br.
O coordenador do CDU, Caio Portugal, preparou a seguinte pauta:
1. SUSTENTABILIDADE APLICADA A LOTEAMENTOS
2. APRESENTAÇÃO SECURITIZADORAS
A. MÓDULO 1 – TIPOS DE OPERAÇÕES POSSÍVEIS AOS LOTEADORES
⇒ Cessão de carteira de recebíveis performados
· Cessão Definitiva
· Cessão com coobrigação / garantias colaterais / recompra
⇒ Financiamento de infraestrutura.
· Para empreendimentos não performados
⇒ Tipos de Garantias
· Alienação Fiduciária
B. MÓDULO 2 – CRÉDITOS OTIMIZADOS PARA SECURITIZAÇÃO
⇒ Padronização e Qualidade dos recebíveis
· Jurídica
· Financeira
⇒ Processo de origem dos contratos
· Analise Cadastro Cliente
· Regularização Jurídica ( garantias
⇒ Características dos créditos securitizáveis
· LTV
· Histórico pagamentos
· Alienação Fiduciária
· Sistema de amortização
· Juros e Correção monetária
· Seguros, taxa de administração de contrato, prazo máximo de financiamento
· CCI´s
· Serasa
C. MÓDULO 3 – CUSTOS DE UMA OPERAÇÃO
⇒ Auditoria dos créditos para cessão
· Financeira (evolução saldo, inadimplência, aditivos, etc..)
· Jurídica (Documentos do imóvel, da empresa, dos contratos)
⇒ Seguros e taxa administração caso não tenham repassado ao cliente
⇒ Taxa de desconto do fluxo e potencial de queda
⇒ Tributação
D. MÓDULO 4 – CASOS PRÁTICOS
3. OUTROS ASSUNTOS
